Edilizia libera col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Ampliato l’ambito delle opere libere da permessi edilizi comunali col Decreto Salva Casa, vediamo le condizioni

Il Decreto Legge Salva Casa, in attesa di vederlo pubblicato in Gazzetta Ufficiale, può essere commentato come un provvedimento che ha modificato alcuni punti rilevanti del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01.

Anche nel regime di edilizia libera sono state apportate alcune modifiche interessanti sulle VEPA (vetrate panoramiche amovibili) e sulle tipologie di coperture “pergotenda”, integrate adesso anche dalle varie categorie di protezioni solari.

Nota bene: pur essendo inserite in regime di edilizia libera, resta SEMPRE da verificare il rispetto verso le restanti norme di settore e quelle incidenti sulla disciplina urbanistica ed edilizia.
Significa che occorrerà verificare anche l’eventuale obbligo di ottenere altre tipologie di permessi o atti di assenso comunque denominati (paesaggistica, vincoli, eccetera).
Inoltre sarà necessario verificare condizioni, limitazioni ed esclusioni eventualmente previsti negli strumenti urbanistici comunali e regolamenti edilizi comunali.

In base al DL Salva Casa, l’articolo 6 comma 1 del DPR 380/01 va letto col seguente testo coordinato:

b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge o di porticati rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;

Vetrate panoramiche amovibili estese anche a porticati

In precedente articolo avevo già sottolineato che la complicata definizione normativa delle VEPA non poteva trovare applicazione sugli spazi potenzialmente chiudibili al piano terra, perchè:

1. la loro installazione inizialmente era circoscritta a balconi aggettanti o logge rientranti nella sagoma dell’edificio
2. la loggia, in quanto dotata obbligatoriamente di parapetto, secondo il Regolamento Edilizio Tipo non poteva essere prevista ai piani terra o essere confusa col porticato, cioè una loggia situata espressamente al piano terra.

In base al D.L. Salva casa questo limite è stato rimosso, ergo le VEPA risultano installabili anche nei portici/porticato al piano terra. Ergo, la mia analisi iniziale ha trovato ennesima conferma dalla modifica normativa. Con ciò non è detto che le verande siano libere.

Protezioni solari con pergotende e pergole con sistemi solari mobili o regolabili

Con questa modifica normativa al TUE sono state virtualmente spostate dal Glossario di Edilizia libera le pergotende, integrate assieme ad altre categorie di coperture mobili a protezione di spazi abitativi esistenti.

In particolare in questa nuova ampia categoria sembrerebbero inserite anche quelle particolari tipologie di elementi coprenti dal sole e agenti atmosferici (pioggia/neve), dotate di struttura fissa per sostegno ed estensione opera, quando principalmente sia costituita da:

Tuttavia questo tipo di manufatto deve rimanere addossato o annesso (termine ampio) agli immobili o alle unità immobiliari, escludendo quindi le ipotesi di loro installazione distaccata dalle parti dell’edificio, dovendo invece rimanervi in contatto. Oppure il termine “annesso” potrebbe ammettere anche la collocazione distaccata da pareti e corpi di fabbrica, considerato ad esempio che per “annesso agricolo” si intende spesso un fienile o deposito anche isolato dall’abitazione rurale? Lo scopo è evitare la creazione in edilizia libera di sistemi telonati autonomi e configuranti per certi aspetti la tettoia.

Possibile abbinare VEPA e Pergotenda?

Secondo una recentissima sentenza di Consiglio di Stato n. 4148/2024 potrebbe essere possibile realizzarle assieme, a determinate condizioni. Mi riservo di commentare più dettagliatamente questa possibilità in apposito articolo perchè si tratterebbe di un nuovo orientamento giurisprudenziale, rispetto a quel poco formatosi in C.d.S. (vedi sentenza n. 5567/2023).

Il ragionamento che avrebbe motivato il Consiglio di Stato a favore di questa possibilità di combinare quei due interventi in edilizia libera è basato nell’assimilare le VEPA a quelle opere facilmente rimovibili e arredi in spazi pertinenziali.

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