Prima casa all’asta? Il decreto sostegni consente di rinegoziare il mutuo ipotecario dell’abitazione principale oggetto di esecuzione forzata. #finsubitoagevolazioni

Tra le modifiche più significative introdotte in sede di conversione vi è l’art. 41 bis (in vigore dal 22.05.2021) che consente al consumatore che sta subendo un’azione esecutiva immobiliare avente ad oggetto la sua abitazione principale di attivare una procedura di rinegoziazione del mutuo e ottenere la sospensione dell’esecuzione.

La richiesta ha carattere eccezionale ed irripetibile e portata limitata: infatti può essere proposta fino al 31.12.2022 e solo per i pignoramenti avvenuti entro il 21.03.2021.

La domanda può essere effettuata nell’ambito di una procedura esecutiva a sé stante oppure può rientrare in un piano del consumatore o in un accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento di cui alla L. n. 3/2012.

Nello specifico il testo normativo prevede che:

“1. Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca, o un intermediario finanziario di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società di cui all’articolo 3 della legge 30 aprile 1999, n. 130, che sia creditore ipotecario di primo grado, abbia iniziato o sia intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, il debitore, che sia qualificato come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, può, quando ricorrono le condizioni di cui al comma 2, formulare richiesta di rinegoziazione del mutuo in essere ovvero richiesta di un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a un terzo finanziatore che rientri nelle citate categorie soggettive, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo possono essere assistiti dalla garanzia di cui al comma 4 e possono godere del beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

2. Il diritto di cui al comma 1 sussiste al ricorrere delle seguenti condizioni:
3. a) che l’ipoteca gravi su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore e questi abbia rimborsato, alla data della presentazione dell’istanza, almeno il 5 per cento del capitale originariamente finanziato; l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministro per i lavori pubblici n. 1072 del 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;
4. b) che la richiesta sia presentata entro il termine del 31 dicembre 2022, a condizione che al momento della presentazione sia pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
5. c) che il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura non sia superiore a euro 250.000;
6. d) che l’importo offerto sia pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi, come calcolato ai sensi della lettera c), e il 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto di cui all’articolo 569 del codice di procedura civile;
7. e) che la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.
8. In alternativa agli accordi previsti dal comma 1, il coniuge, la parte dell’unione civile, il convivente di fatto di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, i parenti e gli affini fino al terzo grado del debitore, al ricorrere in capo a quest’ultimo delle condizioni di cui al comma 2, possono formulare richiesta di un finanziamento destinato all’estinzione del debito di cui al comma 1, avente il contenuto previsto dal comma 2. Il finanziamento può essere assistito dalla garanzia di cui al comma 4.
9. Le rinegoziazioni e i finanziamenti derivanti dagli accordi di cui ai commi 1 e 3 del presente articolo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147. Alla presente finalità è riservata una quota di 8 milioni di euro per l’anno 2021, nell’ambito della dotazione del Fondo medesimo, che è corrispondentemente rifinanziato. La garanzia è concessa nella misura del 50 per cento delle somme dovute a seguito degli accordi. Si applicano, per quanto non diversamente disposto con il presente articolo, le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, del relativo decreto ministeriale di attuazione e di ogni altro atto esecutivo o attuativo.
10. Il creditore o, nei casi di cui al comma 3, il finanziatore svolge una valutazione del merito di credito nel rispetto di quanto previsto nella disciplina di vigilanza prudenziale ad esso applicabile, all’esito della quale può accettare la richiesta di rinegoziazione o di finanziamento, a condizione che il suo contenuto sia conforme alle previsioni di cui al comma 2 e previa verifica con esito positivo del merito creditizio del debitore ovvero, nei casi regolati dal comma 3, del destinatario del finanziamento. L’istanza può essere avanzata una sola volta a pena di inammissibilità.
11. Al rapporto derivante dagli accordi di rinegoziazione e dai finanziamenti di cui ai commi 1 e 3 si applica l’articolo 40, comma 2, del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385.
12. Il giudice che dirige l’esecuzione immobiliare di cui al comma 1, su istanza del debitore che ha fatto richiesta di rinegoziazione del mutuo, sentiti tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può sospendere il processo fino a sei mesi. L’istanza può essere proposta nei termini di cui all’articolo 624-bis, primo comma, secondo periodo, del codice di procedura civile e il giudice provvede secondo quanto previsto dai restanti periodi del predetto comma. Si applica altresì il secondo comma dell’articolo 624-bis del codice di procedura civile.
13. La rinegoziazione di cui al comma 1, con beneficio della garanzia di cui al comma 4, può altresì essere contenuta nella proposta di accordo o di piano del consumatore di cui alla legge 27 gennaio 2012, n. 3.
14. Il piano del consumatore e la proposta di accordo di cui alla legge 27 gennaio 2012, n. 3, possono prevedere che un soggetto finanziatore tra quelli indicati al comma 1 conceda al debitore un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Il finanziamento è assistito dalla garanzia prevista dal comma 4.
15. Agli oneri derivanti dal presente articolo, pari a 8 milioni di euro per l’anno 2021, si provvede mediante corrispondente riduzione del Fondo di cui all’articolo 1, comma 200, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, come rifinanziato dall’articolo 41 del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41”.

La norma consente quindi al debitore di chiedere al creditore finanziatore (banca, intermediario, cessionario, …) di negoziare o ristrutturare il credito da questo maturato per un valore almeno pari a quello dell’immobile pignorato.

In alternativa il debitore può chiedere il finanziamento ad un terzo che si surrogherà nella garanzia ipotecaria; il ricavato sarà poi destinato ad estinguere il mutuo.

In entrambe le ipotesi devono sussistere determinati requisiti per poter beneficiare di tale procedura; esaminiamoli di seguito:

1. l’ipoteca deve gravare sull’abitazione principale del debitore (quindi quella nella quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente) fin dal momento della sua costituzione;
2. al momento della presentazione della domanda deve essere stato rimborsato alla banca almeno il 5% del capitale finanziato in origine;
3. l’immobile oggetto dell’esecuzione non deve essere di lusso e non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
4. il debito complessivo non deve essere superiore ad euro 250.000;
5. l’importo offerto dal debitore o dal terzo può essere inferiore al credito, ma deve essere almeno pari al minor valore fra il debito per capitale ed interessi maturati nella procedura e il 75% del prezzo base della successiva asta, ovvero, nei casi in cui l’asta non sia stata ancora fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto ex art. 569 c.p.c. (ovvero quello esposto nell’ordinanza del giudice che dispone la vendita). Per la parte non soddisfatta opererà un’esdebitazione automatica;
6. l’importo finanziato o rinegoziato deve essere restituito in un periodo compreso fra i 10 ed i 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo; in ogni caso la durata del periodo di restituzione sommata all’età anagrafica del consumatore debitore non deve superare 80 anni.

In alternativa l’immobile può essere salvato anche grazie all’intervento dei familiari del debitore che dovranno chiedere un prestito ad un terzo finanziatore (valgono le condizioni sopra esposte); la provvista sarà destinata ad estinguere la procedura esecutiva ed il debito residuo, in caso di parziale soddisfazione. È bene precisare che per “familiari” del debitore esecutato si intendono il coniuge, la parte dell’unione civile, il convivente di fatto di cui alla legge n.76/2016 (i conviventi di fatto sono due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un’unione civile), i parenti e gli affini fino al terzo grado purché consumatori (pertanto non devono esercitare attività finanziaria o di concessione del credito).

Il creditore, una volta ricevuta la richiesta, dovrà valutare il merito creditizio del proponente (inteso come debitore principale o suo familiare) e, all’esito, accettare la proposta.

A fronte della richiesta il giudice dell’esecuzione, sentiti i creditori muniti di titolo esecutivo, può sospendere la procedura fino a sei mesi.

Per chiunque effettui l’operazione è possibile ottenere dal Fondo di garanzia sulla prima casa una copertura pari al 50% dell’importo rifinanziato, ovviamente col limite delle risorse destinate al Fondo stesso (che per il 2021 ammontano a 8 milioni di euro).

Le disposizioni di cui all’art. 41 bis rappresentano sicuramente un potente strumento concesso al debitore per risolvere le procedure esecutive immobiliari sullo stesso gravanti e salvare così uno dei beni più preziosi, l’abitazione principale.

Queste norme, se correttamente applicate, potranno sicuramente consentire il cosiddetto fresh start previsto in materia di sovraindebitamento e rappresentare per il sovraindebitato un valido strumento per lasciarsi alle spalle la dolorosa esperienza del debito.

Avv. Matteo Notaro
Studio Legale Notaro e Associati