IMU e diritto di abitazione: basta la scrittura privata? #finsubitoagevolazioni

Con ordinanza n. 6159/2021, la Corte di Cassazione, per l’individuazione del soggetto passivo dell’IMU, afferma la necessità di trascrivere presso la conservatoria dei registri immobiliari l’atto con cui è stato costituito il diritto di abitazione, escludendo la possibilità che tale diritto possa valere verso l’ente impositore qualora notificato in seguito alla redazione di una semplice scrittura privata anche con data certa.

Nel caso in discussione, il contribuente impugnava l’avviso di accertamento relativo al mancato pagamento dell’ICI eccependone l’illegittimità per asserita mancanza del presupposto impositivo. Il contribuente rilevava, infatti, di essere nudo proprietario dell’unità immobiliare oggetto di imposizione, in virtù di una scrittura privata costitutiva del diritto di abitazione a favore della madre. Il giudice di prime cure rigettava il ricorso perché l’atto costitutivo di un diritto di abitazione era privo di data certa e di trascrizione e, pertanto, non era opponibile a terzi, fatta salva la possibilità di richiedere il rimborso di quanto versato da parte del soggetto asseritamente titolare del diritto di abitazione con apposita istanza. In appello, il contribuente sosteneva ancora l’invalidità dell’accertamento atteso che, quale nudo proprietario, egli non era tenuto al pagamento dell’imposta richiesta. Ribadiva la costituzione di un diritto reale con scrittura privata nei riguardi della madre la quale, in qualità di soggetto passivo, aveva provveduto al pagamento ICI. La Commissione Tributaria Regionale della Puglia accoglieva l’appello e riformava la decisione di primo grado. Detta pronuncia riconosceva come il contribuente risultasse solo nudo proprietario dell’unità immobiliare oggetto di imposizione, come risultante dalla scrittura privata esibita da cui risultava la traslazione dell’usufrutto in capo alla madre. Detta scrittura privata, benché non registrata, non poteva essere ignorata, dimostrando che il contribuente non era tenuto al versamento dell’ICI richiesta.

La Cassazione ribalta la decisione della Commissione Regionale evidenziando che:

1. l’art. 2704, primo comma, c.c. stabilisce che la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è computabile riguardo ai terzi;
2. sulla base della normativa tributaria vigente, nel concetto di “terzo” cui fa riferimento l’art. 2704 c.c., si deve ricomprendere anche l’Amministrazione finanziaria;
3. l’ente impositore non può acquisire conoscenza della sussistenza del presupposto impositivo riguardo all’individuazione del soggetto passivo d’imposta se non attraverso la pubblicità immobiliare (si veda anche Cass. n. 19145 del 2016);
4. la scrittura privata costitutiva del diritto di abitazione che non sia stata registrata (nel senso della trascrizione) e priva di data certa non è opponibile al Comune che può validamente e legittimamente disconoscerne l’efficacia ex art. 2704 c.c.

Il diritto di abitazione è il diritto reale di godimento su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Il più delle volte è il proprietario a istituire il diritto di abitazione a favore di un terzo, ma tale legittimazione spetta anche all’usufruttuario e al superficiario. Non spetta al titolare di un rapporto obbligatorio (comodatario o locatario). Il diritto di abitazione è per sua natura un diritto temporaneo, impone un obbligo di rispetto in capo al titolare del vincolo di destinazione, prevede un divieto di cessione del diritto nonché di stipulare un contratto obbligatorio (comodato o locazione) avente per oggetto l’immobile in questione.

Per la costituzione del diritto di abitazione è necessaria la forma scritta. L’art. 2643, n. 4) c.c. prevede l’obbligo di rendere pubblici, con il mezzo della trascrizione, “i contratti che costituiscono o modificano (….) il diritto di abitazione” ed il successivo art. 2657, comma 1 c.c., dispone che la trascrizione non possa essere eseguita “se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”. Da ciò deriva che il diritto di abitazione:

• viene ad esistenza per il solo effetto della stipulazione in forma scritta “semplice” del relativo atto costitutivo;
• affinché l’esistenza di tale diritto sia opponibile ai terzi, e dunque anche all’Amministrazione comunale titolare della potestà impositiva IMU, è necessario che esso sia trascritto nei Registri Immobiliari;
• tale trascrizione è ammessa solo nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata (e dunque stipulati davanti ad un notaio).

Qualsiasi altra forma di conoscibilità di un atto (pec, protocollazione presso l’ente), non può sostituire i criteri legali di opponibilità dell’atto a terzi rappresentato dalla trascrizione presso i registri immobiliari.

In altri termini la scrittura privata è senz’altro un atto valido e vincolante tra le parti (per es. il figlio che istituisce il diritto di abitazione in capo alla madre) ma affinché acquisti rilevanza verso terzi (in questo caso il Comune) occorre il rispetto delle norme sulla pubblicità legale (trascrizione presso i registri immobiliari).

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN