nuove regole per il recupero dei sottotetti #finsubitoagevolazioni

Tra le novità del decreto “Salva Casa” (D.L. n. 69/2024), convertito in Legge lo scorso 24 luglio, vi è anche l’introduzione di nuove regole che mirano al recupero abitativo dei sottotetti. 

Il decreto interviene su una materia complessa e molto sentita dai proprietari di casa. In pratica, vengono consentite, a determinate condizioni, deroghe alle norme sulle distanze tra edifici, nel tentativo di semplificare e ampliare le possibilità di adibire i sottotetti in locali abitabili. 

La misura s’inserisce nel più ampio intervento che punta a rendere abitativi gli spazi non utilizzati, per aumentare l’offerta di alloggi limitando il consumo di suolo. Obiettivo non facile da realizzare, anche perché per il recupero dei sottotetti bisogna comunque attenersi alle normative regionali, in alcuni casi più permissive, in altre invece più rigorose.

Ecco quali sono le novità.

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La “riscoperta” dei sottotetti

In genere, il sottotetto si configura come l’ambiente ricavato sotto il tetto, che ha la funzione di difendere le stanze dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Costituisce una “camera d’aria”, limitata in alto dalla struttura del tetto ed in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti dell’ultimo piano.

Per natura e caratteristiche, il sottotetto, di norma, non è destinato ad uso abitativo. Infatti, in passato, i locali sottotetto non destavano particolare attenzione; erano considerati dei “locali di servizio” e, dal punto di vista urbanistico, dei volumi tecnici.

Oggi la situazione è cambiata. Le vecchie soffitte vengono sempre più spesso sfruttate dai proprietari, convertite in confortevoli mansarde ad uso abitativo, magari da destinare ad attività ricettive, per esempio come B&B.

Deroghe alle distanze tra edifici

Da oggi trasformare il sottotetto in vano abitabile potrebbe essere più semplice. Il decreto Salva Casa inserisce un nuovo comma 1-quater all’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), che prevede importanti deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.

Si stabilisce, infatti, che il recupero dei sottotetti è comunque permesso, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione dello stesso.

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Le norme regionali

La nuova disposizione fa espressamente salve le leggi regionali che prevedono norme più favorevoli. Si tratta di un aspetto da considerare con attenzione, perché le norme del “Salva Casa” dovranno essere necessariamente coordinante con le diverse norme già in vigore a livello regionale.

In effetti, quasi tutte le Regioni, già da anni, hanno stabilito delle regole per il recupero dei sottotetti. In un recente dossier pubblicato il 26 giugno scorso, l’Associazione nazionale costruttori edili (ANCE) riassume lo “stato dell’arte” facendo il punto sulle leggi regionali vigenti in materia.

Dallo studio emerge che le Regioni risultano più permissive sul requisito dell’altezza minima dei locali ai fini del riconoscimento dell’abitabilità dei sottotetti.

Cambiano le altezze minime

Su questo specifico aspetto, va ricordato che, prima del “Salva Casa”, un locale poteva essere considerato abitabile con un’altezza minima di 2,70 metri. Con il decreto Salva Casa, invece, questa soglia è stata abbassata a 2,40 metri per i locali situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero per i quali sia previsto un progetto di ristrutturazione.

Molte norme regionali sul recupero dei sottotetti già prevedono, però, un’altezza minima di 2,40 metri. Altre Regioni, invece, consentono valori minimi dell’altezza media ancora più bassi. Ad esempio, il Friuli Venezia Giulia ed il Lazio, dove l’altezza media può scendere fino a 1,90 metri, o la Sicilia, che prescrive un’altezza media minima di 2 metri.

Basilicata, Campania e Molise consentono un’altezza media fino ad un minimo di 2,20 metri e la Liguria e la Toscana con 2,30 metri.

Ulteriori requisiti previsti dalle Regioni

Alcune leggi regionali sul recupero dei sottotetti prevedono anche altre condizioni più restrittive rispetto a quelle introdotte a livello nazionale.

Ad esempio, quasi tutte le Regioni – ad eccezione della Calabria – fissano un limite legato alla data entro cui devono risultare realizzati i sottotetti da recuperare. Data che riflette l’entrata in vigore delle diverse norme regionali: in Abruzzo, i sottotetti devono risultare esistenti al 31 dicembre 2022, in Campania al 5 dicembre 2020. 

Regole comunali

Prima di iniziare qualsiasi lavoro di recupero di un sottotetto è importante anche rivolgersi al Comune dove si trova l’immobile, per verificare tutte le relative leggi vigenti.

Le normative di alcune Regioni riservano, infatti, ai Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto e dove si possono recuperare.

In Liguria, Piemonte, Sicilia, Sardegna, ad esempio, è necessario verificare se i Comuni hanno ristretto le aree o tipologie di immobili in cui i sottotetti non possono essere recuperati. In altre regioni (come Emilia Romagna, Molise, Umbria, Veneto) i sindaci hanno la possibilità di porre limitazioni o vincoli alla trasformazione dei sottotetti in abitazioni.