Chiarito il calcolo di plusvalenze su immobili con superbonus acquisiti per usucapione #finsubitoagevolazioni

Con un’altra risposta a interpello, la n. 157 di ieri, l’Agenzia delle Entrate è tornata nuovamente, il giorno dopo la risposta n. 156/2024, sul tema inerente l’emersione di una plusvalenza tassabile nel caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati interventi per i quali si è fruito del superbonus.
A decorrere dal 1° gennaio 2024, infatti, ai sensi della lett. b-bis) all’art. 67 comma 1 del TUIR, introdotta dall’art. 1 commi 64-66 della L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

In caso di specie esaminato dall’Amministrazione finanziaria riguarda un immobile abitativo acquisito per usucapione sul quale sono stati effettuati interventi agevolati con superbonus e che si intende rivendere prima che siano trascorsi 10 anni dall’ultimazione dei lavori. L’istante chiede all’Agenzia come debba essere calcolata la plusvalenza imponibile ai sensi del combinato disposto degli artt. 67 e 68 del TUIR.

L’Agenzia delle Entrate riprende anzitutto un passaggio contenuto nella sua risoluzione n. 78 del 31 marzo 2003, secondo cui “sia pure con riferimento all’ipotesi di rivendita di terreni edificabili”, di cui all’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, è stato chiarito che “tenuto conto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell’imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti, secondo quanto disposto dalla nota II-bis all’art. 8 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986 (…) e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione, si deve ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione” ai sensi dell’attuale art. 68 del TUIR.
Secondo la risposta n. 157/2024 “Ad analoghe conclusioni si ritiene si debba pervenire anche ai fini della determinazione della plusvalenza di cui alla citata lett. b-bis) dell’articolo 67, in assenza di specifiche disposizioni normative al riguardo”.

Nel caso in cui un immobile, sul quale sono stati eseguiti interventi superbonus, sia stato acquisito per usucapione, quindi, secondo la ricostruzione dell’Amministrazione finanziaria, la sua rivendita nel decennio successivo alla fine lavori, genera una plusvalenza determinata dalla “differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene” secondo quanto stabilito dall’art. 68 del TUIR (a seconda, quindi, che l’immobile sia rivenduto entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori oppure oltre i 5 anni ed entro i 10 anni, abbia fruito della detrazione nella misura del 110% e abbia optato per la cessione o sconto sul corrispettivo, ai sensi dell’art. 121 del DL 34/2020).

Tuttavia, è opportuno evidenziare che nella risposta n. 157/2024 è stato considerato soltanto l’ultimo periodo contenuto nella ris. n. 78/2003, ma non anche le considerazioni che sono state esplicitate con riguardo alla rivendita dei fabbricati (e non, invece, dei terreni edificabili).
Nella ris. n. 78/2003, infatti, viene affermato che “La rivendita di fabbricati acquistati per usucapione non è quindi riconducibile alla previsione di cui all’art. 81, lett. b), [ndr art. 67] in quanto l’acquisto avviene a titolo originario e non mediante atto traslativo di carattere oneroso.”