“Sono un costruttore e seguo da sempre questa rubrica, ricca
di spunti e di approfondimenti utilissimi. La mia società
immobiliare sta eseguendo proprio in questo periodo un intervento
edilizio su un edificio di nostra proprietà, che purtroppo è
partito in ritardo e che, temo, non verrà concluso come avevamo
previsto entro il 31 dicembre 2024.
Vorrei sapere se, pur terminando i lavori nel 2025, avremo
diritto, almeno in parte, alle detrazioni Ecobonus e Sismabonus
che, salvo proroghe, termineranno il 31 dicembre 2024”.
L’Esperto risponde
Il quadro delle detrazioni edilizie così come lo conosciamo oggi
ha, purtroppo, vita breve.
Come correttamente evidenziato dal gentile lettore, infatti,
Ecobonus e Sismabonus saranno in vigore solo per altri 7 mesi, un
arco di tempo certamente limitato, che mette in difficoltà anche
chi è stato lungimirante e ha previsto di iniziare i lavori per
tempo. Capita frequentemente, infatti, nella pratica edilizia, che
le tempistiche programmate subiscano dei ritardi, circostanza che
può provocare varie difficoltà in relazione alla corretta spettanza
dei bonus, proprio per via della loro vigenza “a scadenza”.
La situazione è particolarmente delicata, poi, per i soggetti
che percepiscono redditi d’impresa. Infatti, è vero che il
Superbonus sarà ancora in vigore anche nel 2025, ma a questo tipo
di detrazione possono accedere solo le persone fisiche, mentre
imprese e società che realizzano interventi di efficientamento
energetico e miglioramento sismico su immobili propri, come quella
immobiliare di cui fa parte il costruttore del quesito, possono
contare sulle detrazioni ordinarie, che hanno vita più breve.
Tuttavia, il lettore non può non considerare che nel caso in cui
il beneficiario della detrazione sia un soggetto d’impresa si
applica il criterio di competenza, in base al quale il bonus si
fruisce non in relazione al momento in cui le spese sono sostenute,
ma a quello in cui i lavori sono realizzati. E non solo, perché
Ecobonus e Sismabonus non sono le uniche detrazioni fruibili dalle
imprese. Infatti nel 2025 saranno ancora attivi il Bonus Barriere e
il Bonus di tipo acquisti regolato dal Tuir (DPR 917/1986) che, per
quanto non spetti direttamente all’impresa, può agevolarla nel
reperire acquirenti dell’immobile ristrutturato.
Ecobonus e Sismabonus sui lavori del 2024
Anche se i lavori da realizzare sono iniziati in ritardo, ed è
impossibile completarli entro fine 2024, il costruttore può
comunque beneficiare del Sismabonus e dell’Ecobonus, sebbene in
relazione alle sole opere realizzate entro il 31 dicembre 2024.
Nel dettaglio, cioè, di regola i bonus edilizi si applicano alle
spese sostenute per la realizzazione degli interventi agevolabili,
ma quando il beneficiario di una detrazione è un soggetto
commerciale come un’impresa, e non una persona fisica, il momento
in cui le spese si considerano sostenute si ricava seguendo il c.d.
criterio di competenza.
In base all’art. 109 del Tuir, co. 2, lett. b), infatti, “i
corrispettivi delle prestazioni di servizi si considerano
conseguiti, e le spese di acquisizione dei servizi si considerano
sostenute, alla data in cui le prestazioni sono ultimate”.
La formulazione, genericamente considerata, lega dunque il
sostenimento delle spese (da cui dipende l’applicabilità o meno dei
due bonus ordinari in commenti) alla realizzazione delle opere. In
sostanza, non importa se le fatture dei lavori sono saldate nel
2025, a detrazioni scadute, perché queste saranno fruibili in
relazione alle opere effettivamente realizzate entro il 31 dicembre
2024.
Non serve chiudere il cantiere entro l’anno
Il funzionamento del criterio di competenza, in particolare, non
sembra imporre all’impresa di completare il totale delle opere di
miglioramento sismico ed energetico entro l’anno.
Infatti, la prassi dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il
momento di ultimazione dei lavori è di regola individuato nel
momento dell’accettazione senza riserve, da parte del committente,
dell’opera compiuta dall’appaltatore. Tuttavia, l’art. 1666 cc
prevede che l’accettazione delle opere può riguardare anche singole
partite.
Per comprendere in che anno si cade in base al criterio di
competenza, dunque, è necessario considerare quando è avvenuta
l’accettazione dell’opera (o di una singola partita). In
particolare, detta accettazione deve risultare senza riserve, in
quanto solo i corrispettivi liquidati in via definitiva
rappresentano costi fiscalmente rilevanti. Nel caso di acconti,
cioè, l’esborso costituisce piuttosto un credito verso
l’appaltatore/i fornitori, rilevando fiscalmente solo al momento
dell’accettazione definitiva, come chiarito dall’AdE con la
Risoluzione n. 260/2009.
Si ritiene allora opportuno produrre e conservare tutta la
documentazione che attesti la data di esecuzione degli interventi,
per poter imputare correttamente il bonus ai lavori eseguiti nel
2024, quando questi sono ancora in vigore.
Come agevolare i lavori del 2025
Alla luce di quanto evidenziato, è chiaro che la società
immobiliare otterrà dal Sismabonus e dall’Ecobonus un risparmio
fiscale che dipende in sostanza dalla quantità di opere che
riuscirà a completare entro l’anno. Pertanto, risulta fondamentale
considerare con quali altri metodi di agevolazione possano essere
eventualmente alleggerite le spese relative alla prosecuzione
dell’intervento edilizio nel 2025.
A tal proposito, sarà ancora in vigore, fino al 31 dicembre
2025, il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche
che, nella sua nuova formulazione riconfigurata dal DL 212/2023,
agevola le opere di adeguamento di scale, rampe, montacarichi e
ascensori. Non è dato sapere se siano stati programmati lavori del
genere dalla società del gentile lettore, ma, se fosse questo il
caso, l’agevolazione ben può essere richiesta in relazione alle
opere realizzate nel 2025. Il bonus, regolato dall’art. 119-ter del
DL 34/2020, consente di detrarre il 75% delle spese sostenute, fino
al raggiungimento di massimali di spesa agevolabile variabili in
base al tipo di immobile su cui si interviene e nel rispetto dei
dettami tecnici del DM 234/1989.
Resta in vigore, altresì, la detrazione di tipo “acquisti” di
cui all’art. 16-bis, co. 3 del Tuir, in vigore senza scadenza.
Quest’ultima, nel dettaglio, consente a coloro che acquistano unità
ristrutturate o restaurate direttamente dall’impresa che ha
eseguito i lavori di ottenere una detrazione pari al 36% calcolato
sul 25% del prezzo d’acquisto, fino a un massimo di spesa
agevolabile pari a 48.000 euro. Per permettere ai propri clienti
l’accesso a tale detrazione, l’impresa deve procedere alla vendita
dell’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
È evidente che tale operazione, pur non assegnando alla società
alcun vantaggio fiscale diretto, offre potenzialità da non
sottovalutare. Il bonus “acquisti”, infatti, rappresenta un
“servizio” che l’impresa mette a disposizione dell’acquirente, che
potrà essere gestito (come tutti i servizi) in chiave commerciale,
con un effetto “leva” che rende più attrattiva la vendita delle
unità immobiliari, anche a prezzi superiori rispetto agli immobili
per i quali il bonus acquisti è precluso.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it
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