Il decreto “Salva Casa” (Dl 69/2024), recentemente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 30 maggio 2024, ha iniziato il suo iter parlamentare e sarà discusso in commissione Ambiente della Camera l’11 giugno 2024.
Questo provvedimento introduce significative novità nel campo della semplificazione edilizia e urbanistica. Pur con le sue potenzialità di sblocco del mercato immobiliare, non è privo di criticità e solleva diverse questioni tecniche che meritano un’attenta riflessione.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
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Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), è scritto a quattro mani da un avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da un tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: assieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti.
Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Fine della doppia conformità per le difformità parziali, le criticità
Una delle innovazioni più rilevanti del decreto è l’eliminazione della doppia conformità per le difformità parziali.
Prima del decreto, per sanare un’opera edilizia era necessario che fosse conforme sia alle normative vigenti al momento della costruzione sia a quelle attuali. Ora, è sufficiente che l’intervento sia conforme alle norme attuali. Questo semplifica notevolmente il processo di regolarizzazione edilizia, eliminando un ostacolo significativo per molte proprietà.
Tuttavia, questa modifica solleva preoccupazioni riguardo alla possibile proliferazione di abusi edilizi non gravi, che potrebbero essere sanati con troppa facilità, indebolendo così il rigore normativo e la disciplina urbanistica.
Semplificazione dello stato legittimo, le incertezze giuridiche
Il decreto semplifica la procedura per attestare lo stato legittimo degli immobili. Non sarà più necessario ricostruire tutta la catena dei titoli edilizi, ma basterà fare riferimento all’ultimo titolo depositato. Questo elimina un importante ostacolo burocratico, specialmente per gli interventi edilizi che hanno subito molteplici modifiche nel corso degli anni.
Nondimeno, questa semplificazione potrebbe creare incertezze giuridiche se non accompagnata da un sistema robusto di verifica e controllo da parte delle amministrazioni comunali, rischiando di legittimare situazioni di irregolarità formale.
Estensione dell’edilizia libera e difformità non controllate
L’ampliamento del campo dell’edilizia libera è un altro punto chiave del decreto.
Interventi come l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e tende da sole non richiederanno permessi specifici. Questa misura è volta a facilitare le piccole modifiche migliorative che non incidono strutturalmente sugli edifici.
Però, l’estensione indiscriminata dell’edilizia libera potrebbe portare a un abbassamento degli standard qualitativi delle costruzioni e a un aumento delle difformità non controllate, con potenziali ripercussioni sulla sicurezza e l’estetica urbana.
Cambi di destinazione d’uso e il rischio di disomogeneità funzionali
La semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, consentendo trasformazioni senza opere edilizie, rappresenta un’opportunità per adattare gli spazi urbani alle esigenze attuali.
Tuttavia, questa misura pone interrogativi sull’impatto urbanistico a lungo termine, soprattutto se i Comuni non adottano piani regolatori adeguati per gestire questi cambiamenti.
Il rischio è quello di creare una disomogeneità funzionale negli spazi urbani, compromettendo la coerenza e la pianificazione territoriale.
Implicazioni per il mercato immobiliare: aumento dell’offerta e rischio di qualità inferiore
Le modifiche introdotte dal decreto hanno il potenziale di sbloccare il mercato immobiliare, favorendo la regolarizzazione degli immobili e aumentando la loro vendibilità.
Malgrado ciò, l’incremento dell’offerta potrebbe riguardare prevalentemente le cosiddette “mini-case”, di qualità non elevata, rivolte agli acquirenti più in difficoltà con il credito.
Questo segmento del mercato potrebbe vedere un aumento delle transazioni, ma con una ricaduta complessiva minima sul mercato immobiliare generale, mantenendo inalterati i problemi strutturali di accessibilità e qualità abitativa.
Incertezza nella conversione parlamentare scoraggia investimenti immobiliari
Un ulteriore elemento di incertezza riguarda le possibili modifiche durante l’iter di conversione parlamentare. Le norme potrebbero essere ulteriormente ritoccate, rendendo ancora più complesso il quadro regolatorio per proprietari e operatori del settore.
Questo crea un clima di instabilità normativa che può scoraggiare gli investimenti e complicare la pianificazione a lungo termine. Seguiremo con attenzione i lavori parlamentari.
Considerazioni finali
Il decreto “Salva Casa” rappresenta un tentativo significativo di semplificare le normative edilizie e di sbloccare il mercato immobiliare. Tuttavia, presenta anche numerose criticità che devono essere attentamente monitorate.
È fondamentale che le amministrazioni locali e i professionisti del settore edilizio adottino un approccio prudente e rigoroso nella sua attuazione, per evitare che le semplificazioni normative portino a un abbassamento degli standard qualitativi e a un aumento delle irregolarità edilizie. Solo così si potrà garantire che le riforme producano effetti positivi duraturi, contribuendo a un mercato immobiliare più dinamico e a città più vivibili e sicure.
Articolo di Mirco Mion, Presidente AGEFIS
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